ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР - ЭТО ОЧЕНЬ СЕРЬЕЗНО!
В Болгарии, как и во всём цивилизованном мире, исповедуется принцип СВОБОДЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА. Что в договоре написано, так тому и быть! То есть стороны об этом договорились. Если что-то не написано, значит, стороны об этом не договаривались. А, следовательно, о чём не договорились, то и выполнять не надо. И всякие возгласы, типа: «А мне говорили…», «А я думал…» — никакого юридического смысла не имеют и никем в расчёт, в том числе, и болгарским судом приниматься не будут.
В России принцип свободы заключения договора декларируется, но на самом деле права сторон жёстко ограничены рамками законов. В Болгарии поле для творчества значительно шире. Большая часть нюансов регулируется договором, а не законом. Это приницпиально важно!
Россияне в массовом порядке почему-то считают, что предварительный договор купли — продажи недвижимости в Болгарии — это договор о намерениях. Но это далеко не так. В предварительном договоре лишь одно намерение — совершить сделку купли продажи имущества. А остальное — это существенные обязательства сторон до и после совершения купли — продажи. Ведь уже после подписания предварительного договора покупатель, как правило, должен заплатить продавцу задаток, совершать платежи по графику, оплатить частично или полностью услуги риэлтора и т.д. и т.п.
ПОЭТОМУ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР — ЭТО ОЧЕНЬ СЕРЬЁЗНО!
Как правило, риэлтор старается не вносить никаких своих обязательств в договор перед покупателем. Мол, он просто свёл продавца и покупателя и чуть что — никакой ответственности не несёт.
Продавец обычно указывает в предварительном договоре купли — продажи недвижимости в Болгарии кабальные условия оплаты имущества при том, что ответственность продавца за неисполнение договора прописана слабо.
Например, для новостроек, зачастую, в договоре указывается, что Покупатель обязан в определённый срок внести, скажем 10% от стоимости имущества, через какой-то срок ещё 40%, потом ещё 40% и в конце-концов — остаток 10%.
Если внимательно прочитать договор, то 90% Покупатель обязан вносить до фактического создания объекта недвижимости. То есть квартиры ещё нет, а 90% за неё Вы обязаны отдать.
В то же время, ответственность Продавца за то, что он не создаст вовремя объект недвижимости возникает, фактически, лишь в отношении последних 10%.
Ситуация на практике: коробка стоит, строитель не строит, покупатель платит. И любые претензии покупателя к строителю бессмысленны. Если покупатель перстанет платить — может лишиться и денег и надежды получить имущество. И всё по договору, и всё по закону. Вот такие каверзы могут таиться в предварительном договоре купли — продажи недвижимости в Болгарии.
Кстати, аналогичные ситуации в массовом порядке возникали у доверчивых россиян в Дубаи.
В предварительном договоре, как правило, риэлтор не прописывает: кто будет совершать необходимые действия после заключения основного договора купли-продажи недвижимости? А ведь по Болгарским законам приобретённую недвижимость новый владелец обязан поставить на налоговый учёт в течение 2-х месяцев после покупки. Да и счета по коммунальным услугам надо переоформлять на нового владельца. Кто это будет делать? Риэлтор или Вы сами будете бегать по административным органам и коммунальным предприятиям?
Так что, рекомендуем очень внимательно относится к предварительным договорам. Помните, что и продавцу и риэлтору надо продать Вам объект, и они заинтересованы получить от Вас как можно больше денег и при этом нести ответственность как можно меньше!
И ЕЩЁ ОДИН ВАЖНЫЙ МОМЕНТ. Предварительный договор купли — продажи недвижимости в Болгарии в соответствии с болгарским законодательством не обязательно удостоверяется нотариусом. Однако настоятельно рекомендуем заключать предварительный договор нотариально. Дело в том, что нотариус проверяет соответствие договора болгарскому законодательству. И, если какое-то условие договора ограничивает права покупателя, то добросовестный нотариус обязательно спросит у Вас согласие с таким условием.
